Auf Wohnungssuche im Kölner Speckgürtel

Nicht mitten in der Stadt und zugleich nicht zu weit vom Geschehen entfernt – der Kölner Speckgürtel erfreut sich großer Beliebtheit. Wer eine Immobilie in der Nähe der Domstadt kaufen möchte, sollte sich deshalb beeilen.

Oktober 2019

Foto: Stocksy/ Rene de Haan

Eine Wohnung oder gar ein Haus in Köln kaufen? Dazu gehört neben sehr viel Glück vor allem eine ganze Menge Geld: Auf ErstRaum.de, dem regionalen Immobilienportal für Köln und Bonn, beispielsweise kosten 50 Quadratmeter ab 260.000 Euro aufwärts, größere Wohnungen mindestens 300.000 Euro – selbst eine halbe Million ist keine Seltenheit mehr. „Die Nachfrage ist deutlich höher als das Angebot“, sagt Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888. „Und das wird auch so bleiben." Im Stadtgebiet werde es künftig nur in Mülheim-Süd, der Parkstadt Süd und im Deutzer Hafen spürbar neuen Wohnraum geben. Doch auch dort werden die Preise hoch sein.

„Wegen der guten Anbindung waren die Gemeinden an der Rheinschiene auch vor zehn Jahren schon sehr beliebt.“ 

Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer Kölner Haus- und Grundbesitzerverein

Wer sich das nicht leisten kann oder will, schaut sich darum im Speckgürtel um. Allerdings sind nicht alle Orte rund um Köln gleichermaßen geeignet für den Wohnungskauf. Denn wer in Köln arbeitet, dem wird oft eine gute Verbindung mit der Bahn, eventuell auch mit dem Bus wichtig sein. So scheiden eigentlich Orte aus, die keine direkte Verbindung ins Zentrum haben – oder wo man sehr lange hin unterwegs ist. „Allerdings waren genau wegen der guten Anbindung die Gemeinden an der Rheinschiene auch vor zehn Jahren schon sehr beliebt“, weiß Tewes. Und dort sind die Preise seither nicht gefallen.

Wie sich die Preise im Kölner Speckgürtel entwickeln

Wege, die mehr als 20 Minuten bis zum Hauptbahnhof in Anspruch nehmen, können auf Dauer unangenehm werden oder ein Auto erfordern. Hier lohnt es sich nachzurechnen: Benötigt ein Paar zwei Autos, summieren sich die Kosten für die Versicherungen, Inspektionen, Reifen, Kfz-Steuer und natürlich Benzin schnell. Unter Umständen ist die Ersparnis durch die niedrigeren Immobilienkosten dann gar nicht mehr so hoch. Hinzu kommt: Auch im Speckgürtel steigt die Nachfrage nach Wohnraum an. 2017 wurden in einem Umkreis von 25 Kilometern rund um Köln um 371 Prozent mehr Kontaktanfragen auf inserierte Immobilien verschickt als 2012, wie das Immobilienportal immowelt.de herausgefunden hat.

Quelle: immowelt.de
Berechnungsgrundlage: Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise von Häusern in Nordrhein-Westfalen waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben jeweils den Median der 2013 und 2018 angebotenen Häuser wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise.

Da der Norden Kölns schon fast zum Einzugsgebiet von Düsseldorf gehören kann, der Süden für Pendler nach Bonn geeignet ist, bleiben am Ende gar nicht mehr so viele Orte übrig: Leverkusen, Brühl, Rösrath oder Pulheim beispielsweise sind Städte, von denen man bis zum Kölner Hauptbahnhof mit der Bahn etwa 20 Minuten unterwegs ist. Entsprechend sind sie als Wohnorte auch sehr gefragt: Die Erhebung von immowelt.de zeigt, dass die Preise in diesen vier Städten von 2013 bis 2018 um 29 bis 51 Prozent gestiegen sind.

Aber zumindest für Autofahrer gilt: „In der 20-Minuten-Pendel-Zone rund um Köln sind die Preise für Häuser trotzdem noch rund ein Viertel niedriger als im Stadtgebiet“, sagt Jan-Carl Mehles, Marktforscher bei Immowelt AG. „Wer bereit ist, bis zu 50 Minuten mit dem Auto nach Köln zu pendeln, kann gar bis zu 41 Prozent beim Kaufpreis sparen“. Von einigen Städten aus dürfte die Anreise per Bahn beziehungsweise Auto nahezu gleich lang sein – zumindest in der Rushhour.

Im Speckgürtel steigen die Preise auch ohne gute ÖPNV-Anbindung

Zunehmend beliebt sind sogar Orte, die keine optimale ÖPNV-Anbindung an Köln haben. „Die Preise im ganzen Rhein-Erft-Kreis steigen steil an. Vor zehn Jahren noch waren sie eher im freien Fall“, sagt Immobilienexperte Tewes. „Niederkassel zwischen Bonn und Köln ist ein gutes Beispiel. Der Ort wurde früher nahezu verschmäht. Heute haben wir dort eine Preisexplosion, die vor fünf Jahren noch undenkbar war.“ Verwunderlich ist das jedoch nicht: Während man im Speckgürtel noch Immobilien findet, die bei 3.500 Euro pro Quadratmeter liegen, muss man in Köln in den zentralen Lagen eher mit 5.000 Euro pro Quadratmeter rechnen. „Das macht je nach Wohnungsgröße eine sechsstellige Summe aus“, sagt Tewes. Jan-Carl Mehles rechnet damit, dass der mittlere Quadratmeterpreis in Köln bis 2030 um weitere 49 Prozent auf 4.800 Euro steigen wird. Somit könnten in elf Jahren die heutigen Innenstadtpreise auch in den entfernteren Veedeln normal sein.

Wer sich heute für den Speckgürtel entscheidet, muss übrigens kaum noch fürchten, in einer seelenlosen Pendlervorstadt zu leben. „Familien mit Kindern zieht es immer mehr ins Grüne“, sagt Thomas Tewes. „Und je mehr Menschen dort wohnen, umso besser wird auch die Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote oder Ärzte findet man heute also ausreichend im Kölner Umland. Das führt dazu, dass Senioren, die nicht mehr ganz so mobil sind, nicht in die Stadt zurückziehen. Sie allerdings verkleinern sich heute oft, tauschen also das Haus gegen eine neu gebaute Wohnung. Denn – und auch das ist neu – im Speckgürtel von Köln gibt es immer häufiger auch Geschosswohnungsbau und nicht mehr nur Einfamilienhäuser.“ Für Immobiliensuchende kann das eine Chance sein, noch relativ günstig eine gebrauchte oder auch neue Immobilie im Speckgürtel zu ergattern.

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