Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wenn der Kaufpreis einer Immobilie 400.000 Euro beträgt, dann kostet dieses Haus nicht 400.000 Euro, sondern deutlich mehr. Hinzu kommen Kaufnebenkosten, Kosten für Einrichtung und Modernisierung – und künftig regelmäßige Nebenkosten von mehreren hundert Euro monatlich. Worauf Käuferinnen und Käufer achten sollten.

April 2020

Stocksy/Trinette Reed

Vielen Immobilieninteressenten ist es bewusst: Der annoncierte Kaufpreis eines Hauses oder einer Wohnung entspricht leider nicht dem Betrag, den man schließlich tatsächlich zahlen muss. Denn nicht nur der Verkäufer hält die Hand auf. Wer nicht von privat kauft, muss einen Makler bezahlen.

Der Richtwert für die Maklerkosten beträgt in NRW 7,14 Prozent (inkl. Mehrwertsteuer) der Kaufsumme. Käuferin oder Käufer muss davon in der Regel die Hälfte, also 3,57 Prozent, tragen. Liegt der Kaufpreis also zum Beispiel bei 400.000 Euro, werden zusätzlich 14.280 Euro für den Makler fällig. Weitere Kosten entstehen für Notariat und Amtsgericht. Hier sollte man etwa zwei Prozent der Kaufsumme veranschlagen, im Beispiel also 8.000 Euro.

Und dann ist da noch die Grunderwerbssteuer. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie zurzeit 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage, also des Kaufpreises. Macht bei 400.000 Euro für die Immobilie immerhin weitere 26.000 Euro. Für die Beispielimmobilie werden also zum Zeitpunkt des Kaufes inklusive der Nebenkosten nicht 400.000 Euro sondern 448.280 Euro fällig - also zwölf Prozent mehr als der reine Kaufpreis. "Das müssen Interessenten bei ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigen", sagt Björn Bittner, Experte für Immobilienfinanzierungen bei der Sparkasse KölnBonn.

Wer nicht gerade eine nagelneue Immobilie erworben hat, muss mit weiteren Kosten planen. Für eine Modernisierung etwa von Türen und Fenstern, Heizungsanlage, Fassade oder anderen wichtigen Teilen der Immobilie kommen schnell 50.000 Euro und mehr zusammen – entweder bereits vor dem Einzug oder bald danach. "Schnell betragen die tatsächlichen Kosten für ein mit 400.000 Euro dotiertes Haus also 500.000 Euro oder mehr", weiß Bittner. Ein weiterer Kostenfaktor kann die Einrichtung sein. Denn: Nicht immer zieht man mit einem kompletten Hausstand um, sondern benötigt zum Beispiel eine neue Küche oder neue Wohn- und Schlafzimmermöbel. Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, muss also von vornherein mehr als nur den reinen Kaufpreis in den Blick nehmen.

"Bitte bedenken Sie auch das Thema Eigenkapital", rät Bittner seinen Kunden. Die Sparkasse empfiehlt beim Kauf einer Immobilie, dass eigene Mittel mindestens in Höhe der Kaufnebenkosten vorhanden sein sollten. Die Verbraucherzentrale und andere Institutionen empfehlen generell zehn bis 15 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital.

"Gemeinsam analysieren wir die finanziellen Möglichkeiten und Grenzen so detailliert wie möglich."

Björn Bittner, Experte für Immobilienfinanzierungen bei der Sparkasse KölnBonn

Ist der Kaufvertrag der neuen Immobilie unterschrieben, kommen drei weitere Kostenfaktoren hinzu. Zum einen natürlich die monatlichen Nebenkosten, vor allem also die Grundbesitzabgaben sowie die Kosten für Strom, warmes Wasser und Heizung. Zum zweiten die monatlichen Aufwendungen für Zins und Tilgung der in der Regel langfristigen Immobilienfinanzierung. "Außerdem sollten Immobilienbesitzer Geld zur Seite legen für künftige Modernisierungserfordernisse", empfiehlt Bittner. Konkret seien zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat sinnvoll. Wer also über 125 Quadratmeter Wohnfläche verfügt, sollte jeden Monat 250 Euro ansparen, um eines Tages Mittel für eine neue Heizung, neue Fußböden oder anderes in der Hinterhand zu haben. "Alternativ können Sie auch einen geringeren Betrag aufwenden. Dann empfiehlt sich allerdings ein Bausparvertrag, damit man bei Fälligkeit den angesparten Betrag um ein zinsgünstiges Darlehen aufstocken kann", weiß der Immobilienexperte der Sparkasse.

Machen Sie doch gleich den Test und checken mit dem Baufinanzierungsrechner, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.

Wer sich an die Sparkasse KölnBonn als Finanzierungspartner für die Wunschimmobilie wendet, erfährt all das ausführlich im Beratungsgespräch. "Je nach Vorwissen gehen wir sehr ausführlich auf alle Fakten, Zusammenhänge und Hintergründe ein, damit sich die Kundinnen und Kunden ein sehr genaues Bild von den eigenen finanziellen Möglichkeiten, auch langfristig, und damit von den Optionen auf dem Immobilienmarkt machen können", betont Bittner und spricht für alle Kolleginnen und Kollegen in der Finanzierungsberatung. "Gemeinsam analysieren wie die finanziellen Möglichkeiten und Grenzen so detailliert wie möglich, damit es später keine bösen Überraschungen gibt." Je nach Alter und Lebenssituation der Kunden machen die Experten der Sparkasse dabei auch auf mögliche Veränderungen in der Lebensplanung aufmerksam, die die Kunden mitunter selbst noch gar nicht im Blick haben, Familienzuwachs etwa oder berufliche Veränderungen.

Zugleich hat die Sparkasse den Aufwand für die Erstberatung deutlich gesenkt. Hintergrund: Die Immobilieninteressenten benötigen heute meist eine sehr kurzfristige Finanzierungszusage, um sich damit am Markt vielleicht den kleinen, aber entscheidenden Vorteil gegenüber den anderen Interessenten zu verschaffen. Dafür hat die Sparkasse das sogenannte Baufinanzierungszertifikat eingeführt. Es bestätigt dem Kunden die mögliche Kaufsumme.

"Aber wie gesagt: Parallel sorgen wir dafür, dass unsere Kunden in der Beratung alle Zusammenhänge erfahren, die wichtig sind, um die tatsächlichen Kosten und eigenen Finanzierungsmöglichkeiten abschätzen zu können", verdeutlicht Bittner. Trotzdem können sich wichtige Lebensumstände ändern und auch Immobilienbesitzer – trotz ihres "Betongoldes" – in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Mehr dazu erfahren Sie in einem Interview mit Gundolf Meyer, Schuldnerberater mit Schwerpunkt Immobilienfinanzierung und Insolvenzberatung bei der Schuldnerhilfe Köln gGmbH. 

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