Hauskauf ohne Trauschein

„In guten wie in schlechten Zeiten“ – das klingt für viele antiquiert. Tatsächlich ist es heute nicht mehr nötig zu heiraten, nur um zusammen zu leben und eine Familie zu gründen. Auch eine Immobilie können zwei Menschen gemeinsam kaufen, ohne dass ein Trauschein sie verbindet. Das allerdings hat seine Tücken.

August 2020

Stocksy/Oleksii Syrotkin

Der Wohnungs- oder Hauskauf ist in der Regel die teuerste Anschaffung im Leben. Kaum jemand hat genügend Geld, um sich eine Immobilie zu kaufen, ohne einen Kredit dafür beantragen zu müssen. Ein solches Darlehen kann man natürlich auch als Paar aufnehmen, verheiratet muss man dafür nicht sein. Aber: „Wer den Darlehensvertrag unterschreibt, haftet für die Rückzahlung. Und zwar in aller Regel gesamtschuldnerisch, also jeweils zu 100 Prozent“, sagt Sibylle Barent, Syndikusanwältin und Leiterin Steuer- und Finanzpolitik bei Haus & Grund Deutschland, der Interessenvertretung von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern. „Das heißt: Fällt einer der Darlehensnehmer aus, muss der andere auch dessen Teil abbezahlen. Dabei spielt keine Rolle, ob man verheiratet ist oder nicht.“ Wer das Risiko mindern will, kann eine Restschuldversicherung abschließen. Sie übernimmt im Todesfall die noch ausstehende Kreditsumme.

Das Grundbuch schafft klare Verhältnisse

Wichtig ist sowohl bei Verheirateten als auch bei Nichtverheirateten, dass möglichst beide Partner ins Grundbuch eingetragen werden. „Denn nur, wer dort als Eigentümerin oder Eigentümer genannt ist, darf über die Immobilie verfügen“, sagt Sibylle Barent. Ist bei einem Paar also nur einer der beiden eingetragen, hat der andere überhaupt kein Mitspracherecht. „Im schlimmsten Fall könnte, wer als Eigentümer oder Eigentümerin im Grundbuch steht, die Immobilie verkaufen, ohne die Zustimmung des oder der anderen einzuholen“, verdeutlicht die Rechtsexpertin. Wenn beide die Immobilie finanzieren oder einen Teil ihres Geldes als Eigenkapital beziehungsweise in Form von Arbeitsleistung einbringen, sollten darum auch beide ihrem Beitrag entsprechend im Grundbuch eingetragen sein. Das muss nicht zwingend hälftig sein: „Zahlt einer der beiden mehr, kann er oder sie im Grundbuch auch einen größeren Eigentumsanteil zugeschrieben bekommen.“ 

Sind nicht beide als Eigentümer eingetragen, kann es im Trennungsfall schwierig werden. „Wer keine Eigentumsrechte hat, muss unter Umständen einen finanziellen Ausgleichsanspruch erstreiten. Das kann ein langwieriger Prozess werden. Schließlich muss man in diesem Fall oft nachweisen, mit welchem Arbeits- oder Geldbudget man am Erwerb beteiligt war“, so Sibylle Barent. „Und das ist im Nachhinein gar nicht so einfach."

Verheiratete haben da weniger Probleme. Denn wenn kein Ehevertrag geschlossen wurde, findet bei einer Trennung ein Zugewinnausgleich statt. Das heißt: Was in der Ehe hinzuerworben wurde, wird hälftig geteilt. Das gilt auch für die während der Ehe gekaufte Immobilie. „Darum wirkt sich ein einseitiger Grundbucheintrag bei einem Ehepaar oder einer eingetragenen Lebenspartnerschaft nicht automatisch so negativ aus, wie bei Nichtverheirateten“, weiß Sibylle Barent. 

Ein Partnerschaftsvertrag hilft weiter

Um die Eigentumsanteile zu regeln, den Besitz der Möbel oder auch die Rückzahlungsmodalitäten der Immobilienfinanzierung, können Nichtverheiratete einen Partnerschaftsvertrag schließen. „Hier würde man auch festhalten, wie man im Falle einer Trennung mit der Immobilie verfahren möchte“, sagt die Anwältin. Aber Achtung: Mit einem Partnerschaftsvertrag alleine lassen sich nicht alle Probleme aus der Welt schaffen, die ein Paar hat, das ohne Trauschein eine Immobilie kauft. Die Frage des Erbes ist damit nämlich noch nicht geklärt.

Der Partnerschaftsvertrag

Ein unverheiratetes Paar kann alternativ zum Partnerschaftsvertrag auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, also eine GbR gründen, um gemeinsam eine Immobilie zu kaufen und die entsprechenden Regelungen zu treffen. Was besser ist, hängt vom Einzelfall ab. Sinnvollerweise sollte sich ein Paar im Vorfeld dazu beraten lassen.

Für den schlimmsten Fall vorsorgen

Bei einem Paar, das nicht verheiratet ist, haben der Partner und die Partnerin laut Gesetz keinen Erbanspruch. Im Todesfall würde dann also der Teil der Immobilie, der dem oder der Verstorbenen gehörte, seinen gesetzlichen Erben zufallen. Hat er oder sie keine Kinder, können das die Eltern oder andere Erben zweiter Ordnung sein. Bei einem Ehepaar oder einer eingetragenen Lebenspartnerschaft erbt der Überlebende automatisch zumindest einen Teil.

„Darum sollte ein unverheiratetes Paar zusätzlich zum Partnerschaftsvertrag einen Erbvertrag aufsetzen“, rät Sibylle Barent. „Darin sichert man den anderen beispielsweise mit einem Vorkaufsrecht oder einem lebenslangen Wohnrecht ab." Eine Sache lässt sich jedoch auch dadurch nicht regeln: die Erbschaftsteuer: „Unverheiratete haben nur einen Freibetrag in Höhe von 20.000 Euro, Verheiratete dagegen von 500.000 Euro“, weiß die Expertin. Das heißt: Wer nicht verheiratet ist, aber einen Immobilienanteil erbt, muss sehr wahrscheinlich Erbschaftsteuer zahlen. Schließlich liegen Immobilienanteile in der Regel bei einem Wert von über 20.000 Euro.

„Für Verheiratete ist also Vieles einfacher“, fasst es Sibylle Barent zusammen. „Wer trotzdem nicht heiraten möchte, sollte auf jeden Fall einen Partnerschaftsvertrag aufsetzen lassen und den Todesfall regeln. Ganz wichtig ist es außerdem, diese Verträge immer aktuell zu halten“, rät die Rechtsanwältin. Das gilt beispielsweise für den Fall, dass aus dem Paar eine Familie wird. „Wenn Kinder dazukommen, ändert sich zum Beispiel die gesetzliche Erbfolge“, so Barent. „Aber auch, wenn sich durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit eines Partners die Anteile an den Kreditraten dauerhaft ändern, muss man unter Umständen die Dinge neu regeln. In diesem Fall dann im Grundbuch.“ 

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