Baufinanzierung leicht gemacht

Nichts ist so individuell wie eine Baufinanzierung. Und kaum eine Entscheidung hat so langfristige finanzielle Wirkungen wie die für Wohneigentum. Die Corona-Pandemie sorgt derzeit für einige Verunsicherung bei Immobilieninteressierten, dennoch bleibt die Nachfrage hoch und das Angebot niedrig. Robert Schäfer, Teamleiter private Baufinanzierung bei der Sparkasse KölnBonn, kennt alle Zusammenhänge. 

Juni 2020

Foto: istock/CHRISsadowski

Herr Schäfer, immer wieder hört man den Spruch „Früher war alles besser“. Trifft das auch auf die Immobilienfinanzierung zu?
Wenn sich „früher“ auf die Zeit unmittelbar vor der Corona-Pandemie bezieht: Ja, da war einiges besser als jetzt gerade. Der Spruch ist aber natürlich anders gemeint. Und da kann ich nur sagen: Nein, in Sachen Immobilienfinanzierung war früher nicht alles besser. Unsere Eltern mussten sieben, acht, manchmal zehn und mehr Prozent Zinsen zahlen, wenn sie einen Kredit für den Bau oder Kauf eines Hauses aufnahmen. Noch vor etwa zehn Jahren waren fünf Prozent üblich. Heute können Sie bei soliden Rahmenbedingungen eine Finanzierung mit 15 Jahren Festzins für ein Prozent oder sogar noch etwas weniger erhalten. Das Zinsniveau ist historisch niedrig – und das wird voraussichtlich noch einige Zeit so bleiben.

Das ist doch gut für Immobilieninteressenten, oder?
Ja und nein. Die niedrigen Zinsen ermöglichen theoretisch auch Menschen, für die ein eigenes Haus oder eine Wohnung bisher nicht in Frage kam, die Finanzierung einer Immobilie. Praktisch ist es heute in vielen Fällen aber eine riesige Herausforderung, zumindest in Ballungszentren wie unserer Region, überhaupt die Wunschimmobilie zu finden – und sie tatsächlich bezahlen zu können, denn die Kaufpreise steigen teils um bis zu zehn Prozent pro Jahr. Das gilt für Bestandsimmobilien genauso wie für neue Objekte, denn die Flächen für größere Bauvorhaben werden immer knapper. Hohe Mieten und schrumpfende Renten sind weitere Faktoren, die die Nachfrage nach Kaufimmobilien steigen lassen. Höhere Preise führen zu höheren Finanzierungssummen und damit zu höheren Raten. Das kann für manche langfristig zum Problem werden. Wir achten in unserer Beratung ganz besonders auf diesen Punkt.

Robert Schäfer ist Leiter der Immobilienberatung Köln linksrheinisch

Foto: Sparkasse KölnBonn

Wie wirkt sich in diesem Zusammenhang denn die Corona-Pandemie aus?
Sie führt bei vielen Menschen zu einer großen Verunsicherung, auch in finanzieller Hinsicht. Die einen sind selbst von Kurzarbeit betroffen oder fragen sich, ob ihr Arbeitgeber die Krise wirtschaftlich durchsteht. Die anderen bekommen im persönlichen Umfeld mit, dass Betriebe und damit auch die Arbeitnehmer in existenzielle Nöte geraten. In einer solchen Situation halten sich die Menschen mit größeren Investitionen erst einmal zurück. Sie zweifeln, ob sie sich eine Immobilie wirklich langfristig leisten wollen und können. Erst seit wenigen Tagen spüren wir wieder etwas mehr Zuversicht, die Zahl der zurzeit noch ausschließlich telefonisch durchgeführten Beratungsgespräche nimmt wieder leicht zu.

Hatte das Auswirkungen auf die Preise?
Ja, aber keine großen. Auch wenn die Nachfrage nachließ und das Angebot unverändert blieb: Die Hoffnung der Kaufinteressenten, dass deshalb die Kaufpreise sinken würden, ging meist nicht in Erfüllung. Allerdings stiegen die Preise vorübergehend nicht weiter. Vielleicht lassen sie zeitverzögert sogar leicht nach. Man sollte sich aber keine Illusionen machen: Die Immobilie bleibt ein knappes Gut, denn die Flächen in Bonn und Köln sind und bleiben knapp.

Was empfehlen Sie Ihren Kunden in dieser Situation?
Es gibt nach wie vor und immer wieder interessante Angebote, aber die Suche ist aufwändiger geworden. Es empfiehlt sich, den Fokus nicht zu eng zu fassen. Zudem sollte man, unabhängig davon, ob man einen bestimmten Preis noch zahlen kann, prüfen, ob er noch marktkonform ist und zur Substanz der betreffenden Immobilie passt. Generell gilt die Richtschnur: Ist der Makler seriös, trifft das auch auf den Preis zu. Es gibt aber bei einem überhitzten Markt auch immer wieder Ausreißer nach oben. Deshalb sollten sich Interessenten umso mehr Zeit nehmen für Vergleiche, etwa über Immobilienportale im Internet oder auch Grundstücksmarktberichte.

Und wenn ich mich statt eines Kaufes dafür entscheide, selbst zu bauen?
Dann sollten Sie sich der zusätzlichen Risiken bewusst sein. Da sind zum einen die Bauträger oder Architekten, denen Sie sich ein Stück weit ausliefern. Können Sie das richtig einschätzen? Haben Sie genügend eigenes Know-how? Falls nein, sollten Sie sich unbedingt gut informieren, etwa bei Menschen, die schon entsprechende Erfahrungen gesammelt haben. Sind im betreffenden Baugebiet schon Menschen eingezogen, klingeln Sie ruhig dort und sprechen Sie sie auf ihre Erfahrungen an! Außerdem: Beim Bauen oder bei aufwändigen Modernisierungen im Bestand haut häufig die ursprüngliche Kostenkalkulation nicht hin. Planen Sie deshalb auf jeden Fall einen finanziellen Puffer von mindestens zehn, besser 15 Prozent ein! Wir weisen darauf bereits im ersten Beratungsgespräch hin. Oft ist es sinnvoll, diesen Puffer von Beginn an bei der Gestaltung der Finanzierung mit zu berücksichtigen.

Was empfehlen Sie Ihren Kunden angesichts dieser Marktlage?
Das lässt sich nicht verallgemeinern. Denn nichts ist so individuell wie eine Immobilienfinanzierung! Die Beratung muss also immer bei der persönlichen Lebenssituation und -planung ansetzen. Deshalb ist es so wichtig, sich darüber ausführlich mit Experten zu verständigen. Wir stellen die entscheidenden Fragen und stecken in einem Orientierungsgespräch den machbaren finanziellen Rahmen ab, sodass unsere Kunden zumindest finanziell von Beginn an nach der richtigen Immobilie Ausschau halten. Nicht der schnellste oder vermeintlich günstigste Kredit ist der richtige, sondern die Finanzierung, die am besten zu jedem einzelnen passt – und zwar nicht nur im Augenblick, sondern auch noch in zehn und fünfzehn Jahren! Besser noch: bis zur vollständigen Rückführung der Finanzierung.

Kann es für eine eigene Immobilie denn irgendwann zu spät sein?
Auch das hängt vom Einzelfall ab. Im Durchschnitt ist eine Immobilie nach 35 Jahren abbezahlt. Wer gut vorgesorgt hat und sich nicht vor der viel zitierten Rentenlücke fürchten muss, kann es sich auch noch im Alter leisten, einen Baufinanzierungskredit zu tilgen. Aber Vorsicht: Viele denken nicht rechtzeitig darüber nach, dass die gesetzliche Rente nur rund 60 Prozent des letzten Einkommens betragen wird. Deshalb empfehlen wir grundsätzlich, langfristig Eigenkapital aufzubauen – und damit so früh wie möglich im Leben zu beginnen. Nur eine abbezahlte Immobilie bietet im Alter eine gute Basis, um auch mit geringeren Einkünften gut leben zu können.

Wie wichtig ist der Faktor Eigenkapital für das Gelingen einer Immobilienfinanzierung?
Sehr wichtig. Eigenkapital und Kaufpreis sollten in einem gesunden Verhältnis stehen, denn danach richten sich die Zinskonditionen, die Finanzierungssumme und letztlich auch die Darlehensrate. Das Eigenkapital vieler Kunden reicht in Zeiten hoher Immobilienpreise oft lediglich, um die Kaufnebenkosten abzudecken. Das geht – man muss sich dann aber im Klaren darüber sein, dass ein langer Weg bis zur vollständigen Tilgung vor einem liegt. Besser wäre also eine höhere Eigenkapitalquote. Die Kolleginnen und Kollegen in unseren Filialen beraten ihre Kunden deshalb schon zu einem ganz frühen Zeitpunkt auch dazu, wie sie zielführend Eigenkapital aufbauen können. Letztlich geht es darum, in regelmäßigen Raten zu sparen und dabei, wenn die Bedingungen erfüllt sind, auch staatliche Fördermöglichkeiten zu nutzen. 

Zum Beispiel?
Sehr interessant für junge Familien und Alleinerziehende ist beispielsweise das Baukindergeld. Wer ein Haus baut oder kauft und ein Haushaltseinkommen von bis zu 90.000 Euro bei einem Kind hat, erhält vom Staat pro Kind einen Zuschuss von 12.000 Euro! Die Einkommensgrenze erhöht sich für jedes weitere Kind um 15.000 Euro. Eine Familie mit drei Kindern darf also bis zu 120.000 Euro Jahreseinkommen haben – und erhält 36.000 Euro Zuschuss für die Immobilienfinanzierung. Diese Fördermaßnahme läuft nach jetzigem Stand allerdings Ende 2020 aus, eine Verlängerung ist noch unklar.

Wie lautet also, zusammengefasst, Ihre aktuelle Einschätzung zum Immobilienerwerb?
Es lohnt sich nach wie vor in vielen Fällen, eine Immobilie zu erwerben. Es empfiehlt sich dabei jedoch mehr denn je, frühzeitig die Unterstützung von Finanzierungsspezialisten zu suchen. Wir begleiten unsere Kunden von Anfang an und mit maßgeschneiderten Konzepten.

Das könnte Sie auch interessieren:

Sparkasse Newsletter

Unser Newsletter

Erhalten Sie mit unserem Newsletter einmal im Monat
spannende Informationen und hilfreiche Tipps.

Hier abonnieren

Magazin durchsuchen...

Unser monatlicher Newsletter

Hier abonnieren