Bauen und Sanieren – Tipps für den Umgang mit Architekten und Handwerkern 

„Wer jetzt kein Haus hat, baut sich keines mehr“, heißt es in einem Gedicht von Rilke. Doch das stimmt nicht. Auch wenn die Grundstücks- und Immobilienpreise weiter steigen: In Köln und Bonn verwirklichen viele Menschen ihren Traum von den eigenen vier Wänden. meinKölnBonn erklärt, was Sie dabei im Umgang mit Architekten und Handwerkern beachten müssen.

Februar 2020

Credit: Stocksy/STUDIO FIRMA

Wer privat ein Haus baut oder kauft und saniert, tut das meist nur ein Mal in seinem Leben. Es ist also eine ganz besondere Entscheidung. Und eine besonders anspruchsvolle und folgenreiche noch dazu. Sie ist mit erhebli-chen Kosten verbunden – in Köln und Bonn selten unter 400.000 Euro – und erfordert viel Planung und Sachverstand.

Die gute Nachricht: Mehrere Wege führen zum Eigenheim. Wer Lust darauf hat und sich das zutraut, kauft lediglich ein Grundstück und baut dann ganz, weitgehend oder teilweise in Eigenregie. Wer umgekehrt keinesfalls Hand anlegen und auch sonst möglichst wenig mit alldem zu tun haben möchte, entscheidet sich für eine Bauträgermaßnahme oder ein Fertighaus.

Egal für welche Variante man sich entscheidet – in jedem Fall sollte man vorher ein paar Überlegungen anstellen und einige Aspekte beachten. Hier einige Tipps von Experten der S-Corpus Immobilienmakler GmbH, einem Kölner Architekten und einem Bonner Rechtsanwalt.

1. Bauträgermaßnahme

Tipps von Helmut Hoffmann, S Corpus Immobilienmakler GmbH, Köln, Tochter der Sparkasse KölnBonn

  • Bei einer Bauträgermaßnahme erwirbt ein Projektentwickler – das ist der Bauträger – ein Grundstück und errichtet darauf Reihenhäuser, Doppelhaushälften, freistehende Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen oder eine Mischung daraus. Die Käufer einer Wohnung oder eines Hauses erhalten das Objekt schlüsselfertig. Dieses Modell ist in Großstädten wie Köln und Bonn, die über begrenzte Flächen verfügen, weit verbreitet.
  • Der Verkaufsstart solcher Bauträgerobjekte erfolgt meist bereits vor Baubeginn. Man entscheidet sich also allein auf Basis von Grundrisszeichnungen, Computeranimationen und Visualisierungen für das spätere Objekt.
  • Vertragspartner des Käufers oder der Käuferin ist der Projektentwickler/Bauträger. Wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrags ist die notariell beurkundete Baubeschreibung in der der Leistungsumfang und die Ausstattung der Immobile beschrieben ist. Der Kaufvertrag enthält zudem das Datum der Fertigstellung und regelt die Bezahlung.
  • Gezahlt wird bei einer Bauträgermaßnahme üblicherweise nach Baufortschritt. Es werden im Kaufvertrag bis zu 13 Raten vereinbart, welche nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) klar geregelt sind und beispielsweise nach Baubeginn, bei Fertigstellung des Rohbaus etc. fällig werden. Der Bauträger muss jeweils nachweisen, dass der jeweilige Fortschritt dem vereinbarten „Bautenstand“ entspricht. Ansonsten hat der Käufer einen Anspruch auf Rückbehalt der entsprechenden Rate.
  • Sonderwünsche oder individuelle Änderungen der Immobilie besprechen Käufer mit dem Bauträger, sofern dieser zuvor individuelle Wünsche vertraglich zugelassen hat. Sie werden – inklusive der dafür anfallenden Zusatzkosten – dokumentiert und als Ergänzung des Kaufvertrags festgehalten.

2. Bauen mit Architekt

Wer sich entschließt, selbst ein Haus zu bauen, also „Bauherr“ zu werden, greift in der Regel auf die Expertise eines Architekturbüros zurück. Spätestens um den notwendigen Bauantrag einzureichen, ist dies auch notwendig, bedarf es dazu doch eines „bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers“ – und das sind in der Regel Architekten oder Bauingenieure. Meist empfiehlt es sich, bereits vor dem Grundstückskauf bzw. bei den ersten Planungsüberlegungen den Rat eines Architekten einzuholen und ihn mit der Planung des Bauvorhabens zu beauftragen.

Weitere Erläuterungen von Dipl.-Ing. (FH) Wolfgang Kurz und Dipl.-Ing. (FH) Mirco Kaus, zweiwerk architekten, Köln

  • Architekten vertreten die Interessen des Bauherrn während des gesamten Planungs- und Bauprozesses und entwickeln auf Grundlage der Vorstellungen des Bauherrn eine maßgeschneiderte Planungslösung.
  • Sie helfen bei der Definition des Kostenrahmens und weisen auf wichtige Fallstricke hin. Zu beachten ist, dass zu den eigentlichen Baukosten noch Nebenkosten, zum Beispiel für Makler und Finanzierung und Honorare für Architekten und Ingenieure wie Statiker oder Vermesser, dazukommen.
  • Mit dem Planungsprozess steigen bei vielen Bauherren die Wünsche an die spätere Ausstattung. Das ist so lange problemlos, wie der zuvor gesteckte Kostenrahmen dies zulässt. Die stetige Kostenkontrolle hilft dabei, etwaige Budgetüberschreitungen bereits frühzeitig festzustellen und entsprechend zu reagieren.

Die neun Leistungsphasen für Architekten

Gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gibt es neun Leistungsphasen:

Planerischer Teil:

  • LP1: Grundlagenermittlung
  • LP2: Vorplanung (mit Kostenschätzung)
  • LP3: Entwurfsplanung (mit Kostenberechnung)
  • LP4: Genehmigungsplanung
  • LP5: Ausführungsplanung

Architekten beraten Bauherren in diesen fünf Phasen und planen und entwickeln das Gebäude gestalterisch, funktional und konstruktiv auf Grundlage der Vorstellungen des Bauherrn und baurechtlicher Anforderungen. Den Abschluss der Genehmigungsplanung bildet die Einreichung des Bauantrages. Dieser muss von einem Entwurfsverfasser unterschrieben sein, der bauvorlageberechtigt ist und in der Liste der Architekten- oder Ingenieurkammern eingetragen ist. Die Ausführungsplanung beinhaltet die eigentlichen Bau- und Detailpläne, nach denen das Gebäude erstellt wird.

Ausführungstechnischer Teil:

  • LP6: Vorbereitung der Vergabe (einschließlich Ermitteln der Mengen der einzelnen Bauteile und Aufstellen von Leistungsverzeichnissen)
  •  LP7: Mitwirkung bei der Vergabe (mit Kostenanschlag)
  •  LP8: Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation
  • LP9: Objektbetreuung

Auch für diese Phasen eines Bau- oder Sanierungsvorhabens sollte ein Architekt hinzugezogen werden, da dem Bauherrn meist das für die Ausführung erforderliche Fachwissen fehlt. Dies kann auch über ein auf diese Leistungen spezialisiertes Architektur- oder Ingenieurbüro erfolgen.

3. Bauen – Tipps vom Rechtsanwalt

Alexander Leidig ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Er ist Vorstandsmitglied im Bonner Anwaltverein e.V. und Partner der Sozietät Redeker Sellner Dahs.

Als privater Bauherr muss ich mir zunächst die Frage stellen: Traue ich mir bzw. meinem Architekten zu, verschiedene Gewerke zu koordinieren und die Schnittstellen zwischen einzelnen Gewerken sauber abzugrenzen und entsprechend zu beauftragen?

Eine Einzelgewerkvergabe mit Architekt kann finanziell vorteilhaft sein gegenüber der Beauftragung eines Generalunternehmers. Andererseits übernimmt der Bauherr dann auch das Termin- und Schnittstellenrisiko für jedes einzelne Gewerk. Wer völlig bauunerfahren ist und das Gefühl hat, dass sein Architekt, der die Baupläne entworfen hat, eher der „Künstler-“ als der „Bauleiter-Typ“ ist, sollte erwägen, alternativ einen seriösen kleineren oder mittelgroßen Generalunternehmer zu beauftragen. Dann zahlt der Bauherr den sogenannten „Generalunternehmerzuschlag“, bekommt aber auch „alles aus einer Hand“.

Rechtsanwalt Alexander Leidig

Diskrepanz zwischen erbrachten Leistungen eines Gewerks und Vorstellungen des Bauherrn bzw. vereinbarter Leistung  

Zunächst ist entscheidend, dass ich als Bauherr die (drohende) Abweichung noch während der Ausführung der Arbeiten erkenne – dann lässt sich der Konflikt meist auf fachlicher Ebene schnell beilegen. Dies setzt voraus, dass ich die Maßnahme engmaschig durch einen Architekten oder Bausachverständigen überwachen lasse. Das kostet den Bauherrn zwar Geld, lohnt sich aber praktisch immer.
 
Juristisch gesehen ist vor allem eines wichtig: Mängelsachverhalte sollten unter Beschreibung des Mangelsymptoms stets schriftlich gerügt und ordentlich dokumentiert werden. Dem Unternehmer steht dann, außer in absoluten Sondersachverhalten, immer innerhalb angemessener Fristen ein Recht auf Beseitigung der Mängel zu. Wann eine Frist angemessen ist, lässt sich nicht pauschal sagen, sondern hängt von Art und Umfang des gerügten Mangels ab. Man kann aber sagen: Als angemessen kann lediglich eine Frist angesehen werden, die es dem Handwerker auch ermöglicht, die Mängelbeseitigung tatsächlich durchzuführen. Wer zu früh selbst Hand anlegt oder durch Dritte anlegen lässt, bleibt meist auf seinen Kosten sitzen.

Freundschaftsdienste

Solange die Freundschaftsdienste unentgeltlich erfolgen, ist Schwarzarbeit nicht zu befürchten. Wer seine Helfer entlohnen will, bewegt sich – je nach Höhe der beabsichtigten Vergütung – in einem Graubereich und sollte sich, wenn er auf Nummer sicher gehen will, vorher anwaltlich beraten lassen. 

Als Faustformel gilt: Ein Stundenlohn sollte nicht vereinbart werden und die Vergütung des Freundes oder Bekannten muss deutlich niedriger sein als das, was ein Fachmann bekommen hätte. Wichtig auch: Da der helfende Freund nicht durch die gesetzliche Unfallversicherung geschützt ist, sollten private Bauherren sie bei der Bau-Berufsgenossenschaft (BG Bau) anmelden.

Krankheit, Arbeitslosigkeit u.a. – Recht auf vorzeitige Kündigung?

Zunächst einmal stellen Krankheit oder Arbeitslosigkeit einen Fall des allgemeinen Risikos des Bauherrn dar, die ihn nicht dazu berechtigen, geschlossene Verträge – ohne finanzielle Einbußen – außerordentlich aufzukündigen. Die Rechtsprechung betont: Geld hat man zu haben, wenn man einen Vertrag schließt. Dies ist auch richtig, da nicht einzusehen ist, warum ein Handwerker persönliche Risiken eines privaten Bauherrn tragen sollte. Auch werden Handwerker kaum bereit sein, einem privaten Bauherrn ein Sonderkündigungsrecht für derartige Fälle einzuräumen. Wer mit Kreditmitteln baut, sollte deshalb vorab erwägen, den Baukredit gegen die Folgen von Arbeitslosigkeit zu schützen. Insoweit kann sich der Abschluss einer Arbeitslosenschutzversicherung anbieten. 

Ansonsten bleibt häufig nur die Möglichkeit, die Verträge ordentlich nach § 648 BGB schriftlich zu kündigen. Der Bauherr kann bis zur Vollendung des Werkes nämlich jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt er, so ist er verpflichtet, dem Unternehmer dessen Vergütung, allerdings abzüglich ersparter Aufwendungen – also abzüglich der nicht mehr benötigten Materialkosten – zu bezahlen. Der Unternehmer erhält in jedem Fall fünf Prozent der auf den nicht mehr zu erbringenden Teil der Werkleistung entfallenden Vergütung.

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