Investment in Immobilien – Geschickt verteilen

Die Corona-Pandemie könnte dem Immobilienmarkt in diesem Jahr einen Dämpfer verpassen. Es spricht jedoch viel dafür, dass der Preistrend bei Gebäuden auch in Zukunft nach oben zeigt. Mit einer Fondslösung nutzen Anlegerinnen und Anleger diese Chance, setzen aber ihr investiertes Geld nicht auf eine Karte. 
 

Juni 2020

Stocksy/Ivar Teunissen

Betongold

Die Corona-Pandemie hat Immobilien noch stärker in den Fokus gerückt. Angesichts der zwischenzeitlich starken Kurseinbrüche an den Aktienmärkten und fehlender andere attraktiver Investmentmöglichkeiten beschäftigen sich viele Menschen mit einer Anlage in „Betongold“.

Immobilien gelten als alternative Anlageklasse, deren Wertentwicklung weitgehend unabhängig zu der von Aktien und Anleihen verläuft. Das zeigt sich nun auch in der Corona-Pandemie: Während es gerade zu Anfang der Pandemie zu großen Turbulenzen an den Finanzmärkten gekommen ist, zeigen sich die Immobilienpreise trotz eingeschränkter Bauaktivitäten und einem zeitweiligen Einbruch bei den Neuvermietungen bislang nur wenig beeindruckt. Die zurückliegenden Monate zeigen stattdessen einmal mehr, dass Grundvermögen die Aussicht auf eine sichere Investition bietet, die laufende (Miet-)Erträge abwirft und auch in Krisenphasen wertstabil bleibt.

Im aktuellen Zinstief liebäugeln deshalb viele damit, oftmals mit Hilfe des Einsatzes von Fremdkapital eine Immobilie zu kaufen, um sie dann gewinnbringend zu vermieten – häufig in der Annahme einer gleichsam sicheren wie rentablen Geldanlage. Das mag pauschal gesehen auch stimmen. Bei genauer Analyse zeigt sich jedoch in vielen Fällen: Ein Immobilien-Publikumsfonds ist die bessere Wahl.

Ein Grund dafür: Mit einem Fonds investiert der Anleger in ein breit gestreutes, diversifiziertes Im-mobilienportfolio, das aus vielen verschiedenen Objekten an unterschiedlichen Standorten besteht. Beim direkten Kauf hingegen bindet er meist einen großen Teil seines Anlagekapitals in einem einzelnen Objekt. Die Struktur des Vermögensportfolios gerät damit vielfach aus der Balance.

Neue Regeln stellen höhere Liquidität sicher

Natürlich sind auch Immobilienfonds etwa vor Preisschwankungen an den Märkten, Mietausfällen durch Leerstände bei einzelnen Objekten oder dem Risiko gesunkener Mieten bei einer Neuvermie-tung nicht gefeit. Aber die Folgen halten sich aufgrund der breiten Diversifikation in Grenzen – das zeigt sich bislang auch in der Wertentwicklung seit Beginn der Corona-Pandemie. Zudem finanzieren offene Immobilienfonds ihre Objekte – von Ausnahmefällen abgesehen – allein mit dem Kapital, das ihnen durch den Verkauf von Anteilen zufließt.

In diesem Zusammenhang gilt es, eine Besonderheit bei offenen Immobilienfonds zu beachten:
Bei ihnen ist eine Rückgabe von Anteilen – anders als etwa bei einem Verkauf eines Aktienfonds – nicht von heute auf morgen möglich. Nach dem Kauf müssen die Anteile mindestens 24 Monate gehalten werden. Zudem gilt eine einjährige Rückgabefrist.

Das heißt: Wer Anteile zurückgeben will, muss dies der Fondsgesellschaft ein Jahr vorher mitteilen. Hat die Fondsgesellschaft den Rückgabewunsch bestätigt, ist ein Widerruf nicht mehr möglich. Seinen Verkaufswunsch kann der Anleger nach Auffassung von Verbraucherschützern bereits innerhalb der Mindesthaltefrist äußern. Gesetzlich ist es der Fondsgesellschaft aber erlaubt, dass sie für eine Rückgabe bestimmte Termine vorgibt – zum Beispiel den jeweils letzten Börsentag im Quartal. Für Altbestände, die bereits vor dem 21. Juli 2013 im Depot lagen, gelten abweichende Regeln.

Diese Regeln, die die deutsche Finanzaufsicht im Nachgang zur Finanzkrise aufgestellt hat, dienen dem Schutz der Anlegerinnen und Anleger und dem Werterhalt ihrer Anlage. Auf diese Weise wird verhindert, dass das Fondsmanagement einzelne Immobilien aus dem Portfolio am Markt verschleu-dern muss, wenn plötzlich sehr viele Fondsanteile kurzfristig zurückgeben und ausbezahlt werden müssen.

"Angesichts der Niedrigzinsen bieten Immobilienfonds ein im heutigen Marktumfeld attraktives Chance-Rendite-Potenzial."

Dr. Claus Becher, Leiter Immobilienfondsmanagement Publikumsfonds International bei der Deka.

Generell sind offene Immobilienfonds jedoch für eine langfristige Anlagedauer konzipiert. Sie sind wichtiger Baustein eines gut diversifizierten Wertpapier-Portfolios und bilden eine solide Grundlage etwa für weitere Immobilieninvestments. Anlegerinnen und Anleger sollten ihre Anteile circa fünf Jahre halten.

So besteht eher die Aussicht, unter Berücksichtigung der einmaligen Kaufkosten, also dem Ausgabeaufschlag, und der laufenden Verwaltungsgebühren am Ende auf eine gute (Netto-)Rendite zu kommen. Allerdings können sie auch hier gegenüber der direkten Anlage in eine Immobilie punkten. Dort fallen beim Kauf unter dem Strich deutlich höhere Nebenkosten, wie zum Beispiel Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtsgebühren an.

Als Faustregel gelten 12 Prozent des Kaufpreises. Außerdem müssen sich Anlegende bei einer Fondslösung nicht um Mieterinnen oder Mieter und die laufende Verwaltung des Objektes kümmern. Das erledigen die Profis der Fondsgesellschaft für sie. „Vor diesem Hintergrund und angesichts der Niedrigzinsen bieten Immobilienfonds ein im heutigen Marktumfeld attraktives Chance-Rendite-Potenzial“, sagt Dr. Claus Becher, Leiter Immobilienfondsmanagement Publikumsfonds International bei der Deka.
 

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